¿Cuáles son los plazos mínimos y máximos para un contrato de locación de inmuebles?

PLAZO MÍNIMO DE LA LOCACIÓN DE INMUEBLES. Art. 1198 CCCN (reformado por la ley

27551)

Prescribe el Art. 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación (reformado por la ley 27551):

“El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y

determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años,

excepto los casos del art. 1199. El Locatario puede renunciar a este plazo, si está en tenencia de la cosa”.

Es importante aclarar que el Locatario puede renunciar a ese plazo, después de suscripto el

contrato de locación y si está en tenencia de la cosa, ver negrita del párrafo anterior .

En la nueva legislación (Código Civil y Comercial de la Nación, vigente desde el 01/08/2015) se unifica el plazo mínimo, que con la reforma de la ley 27551 vigente desde el 01/07/2020,

ahora es de tres años, se elimina la diferencia en función del destino (pudiendo ser

habitacional, comercial, industrial, etc) para la aplicación del plazo mínimo.

Si bien la norma no aclara taxativamente ser de orden público, no puede ser soslayada por

convenio de partes, y son ineficaces las clausulas dispuestas para que el locatario no invoque este beneficio. Todo contrato celebrado por un plazo menor, o sin determinación del mismo, debe ser considerado hecho por el término mínimo. Sólo el locatario puede renunciar al plazo mínimo, pero no anticipadamente, por ello es requisito que el locatario se encuentre en tenencia de la cosa, no podrá hacerlo antes de la entrega de la misma.

EXCEPCIONES AL PLAZO MÍNIMO LEGAL. Art. 1199 CCyCo: No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular.

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el

plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.

c) guarda de cosas.

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el

cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe

normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

PLAZO MÁXIMO. Art. 1197 CCCN: El tiempo de locación, cualquiera sea su objeto, no

puede exceder de veinte (20) años para el destino habitacional y cincuenta (50) años para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda los máximos

previstos contados desde su inicio.

En los contratos se suele utilizar indistintamente los términos prorrogar y renovar, sin

considerar que son términos distintos con implicaciones distintas.

Para comprender lo que significa renovar un contrato, en primer lugar, veamos qué significa el término renovar según la RAE, de la que podemos extraer los siguientes significados

pertinentes:

1. Hacer como de nuevo algo, o volverlo a su primer estado.

2. Remudar, poner de nuevo o reemplazar algo.

3. Sustituir una cosa vieja, o que ya ha servido, por otra nueva de la misma clase.

4. Novar

En términos generales renovar un contrato significa hacer uno nuevo contrato, de la misma

clase, pero con condiciones nuevas.

Las condiciones nuevas en un contrato pueden ser su precio, su duración, condiciones, nuevas obligaciones, nuevas fianzas, etc.

El término prorrogar según la real academia de la lengua española significa continuar, dilatar,

extender algo por un tiempo determinado.

Que, en el contexto de un contrato, significa extenderlo en el tiempo. Es decir que el mismo

contrato se extiende por un periodo adicional.

La prórroga debe hacer referencia únicamente a la extensión de su duración en las mismas

condiciones, sin cambiar otras condiciones o elementos del contrato.

Si se cambia algo en el contrato distinto a su duración, ya no estamos hablando de una

prórroga sino de una renovación, lo que no impide el incremento del valor del contrato

(tengamos en cuenta la historia inflacionaria en el país que hace imposible continuar con

iguales valores al cabo de meses y ni hablar de años), en caso que el incremento esté

contemplado en el contrato inicial.

De lo anterior se entiende que la renovación implica un nuevo contrato con nuevas

condiciones, en tanto la prórroga sólo la extensión del mismo contrato con las mismas

condiciones.

Sin embargo, tanto si el contrato se renueva como si se prorroga, las partes pueden cambiar

las condiciones de contrato. Las partes en común acuerdo pueden hacer las modificaciones

pertinentes bajo el principio de la libertad contractual, siempre respetando las normas de

orden público imperante en el momento de suscribir el contrato.

Respecto de la renovación, se permite cualquiera sea su destino, siempre y cuando no se

excedan los plazos máximos establecidos. El cómputo del plazo es el inicio del contrato, de

lo contrario las partes podrían pactar un contrato de 20 o 50 años, con renovaciones por

iguales plazos, contraviniendo la limitación legal.

Tanto la renovación como la prórroga deben instrumentarse por escrito, es de buena práctica insertar clausula que establezca esa opción en el contrato primogénito, sin dar posibilidad a la intención que prorroga, o renovación se produzcan en forma verbal.