La Reserva consiste en la entrega de una suma de dinero, generalmente de poco valor con
respecto al monto de la operación, que efectúa el interesado en la compra o alquiler de un
bien inmueble, con la finalidad de otorgar seriedad a su pretensión de concretar la operación y especialmente, con la intención de que se le otorgue prioridad en la concreción del negocio o que se transmita una contraoferta a la contraparte. Tiene características de un deposito. La doctrina agrega que "la reserva pura, o propiamente dicha, de compraventa inmobiliaria, es aquella que sólo tiene por alcance asegurar por un tiempo determinado, que debe ser breve, que el bien que se pretende adquirir no se comprometa con terceros, sobre los cuales, llegado el caso, se tendrá prioridad”.
La Reserva es un contrato innominado según el Código Civil y Comercial de la Nación, por ello tiene amplias libertades de forma y contenido, conforme la autonomía de la voluntad (Art.958, Art. 2651 CCCN) y si bien tiene las características del mandato, también tiene las
características de un deposito por la entrega de una cantidad de dinero que queda a resguardo en manos del Corredor inmobiliario. No se debe confundir con la seña.
El documento es confeccionado por el corredor inmobiliario a pedido de un oferente
(interesado) que en definitiva formaliza una oferta y pone sus condiciones para adquirir la
propiedad que ha puesto en venta o alquiler un propietario por intermedio de un profesional
inmobiliario.
La misma cumple como función fundamental para el oferente la de demostrar
fehacientemente su interés en el inmueble ofrecido y el compromiso que asume el corredor
inmobiliario es de darle prioridad al oferente en la conclusión de está etapa de acercamiento.
Queda claro que de no llegarse a un acuerdo en las condiciones descriptas en la reserva, el
dinero recibido en “deposito” debe ser devuelto al oferente sin ningún aumento ni
disminución, en su misma cantidad y especie, sin deducción de gastos de ninguna especie.
Es conveniente, que el corredor inmobiliario este autorizado por el oferente en la reserva que
suscribe con este, para entregar en parte o su totalidad el dinero en depósito, en el caso de
aceptarse la oferta plasmada en la reserva. En caso de ser aceptada la oferta por el
vendedor/locador, el Corredor inmobiliario hará entrega del dinero al vendedor/locador, ya
que está formalmente autorizado por el oferente para hacer entrega de todo o parte del
dinero recibido en la reserva.
En el acto de entrega del dinero al vendedor/locador, dicha reserva muta a seña penitencial, lo que deberá constar taxativamente (Art. 1059 CCCN), en su defecto la seña ser tenida como confirmatoria. En caso que el corredor inmobiliario entregara ese dinero y no contara con esta autorización deberá responder por el dinero confiado a él, con su propio patrimonio.
Es de uso habitual que muchos corredores inmobiliarios tengan insertas en la reserva,
cláusulas que en caso de arrepentimiento del oferente este perderá el importe dejado como
reserva y que está será tomado por el corredor como indemnización por la frustración de la
operación. Es importante aclarar unas cuestiones respecto de esto, ya que nos ahorrarán
problemas y son las siguientes: El dinero que se deja en carácter de reserva es del oferente y lo recibe en calidad de depósito el Corredor, y solo podrá pasar a manos del vendedor/locador en caso de ser aceptada la oferta y condiciones, si en la reserva fue facultado para tal fin.
La oferta esta normada en el Código Civil y Comercial de la Nación “Formación del
Consentimiento” (Arts 971 al 983).
Es muy común escuchar que el corredor no tiene facultades para retener el dinero en reserva
en caso de arrepentimiento del oferente y esto es cierto. El dinero dejado en una Reserva,
antes de ser aceptada le corresponde al oferente y si la oferta fuese aceptada ya pasaría a
cuenta de quien acepto la oferta.
La naturaleza jurídica del Contrato de Corretaje pone en cabeza del corredor la obligación,
ante otra de mediar en la negociación y conclusión de negocios, sin tener relación de
dependencia o representación de ninguna de las partes. De no ser efectiva su intervención no tiene derecho al cobro de honorarios, si tiene derecho al cobro de gastos que incurrió en caso de haberlos pactados taxativamente en el contrato de corretaje.
Asimismo debe quedar claro que la Reserva es Ad Referendum del comitente que ofrece la
propiedad por intermedio del Corredor, que el compromiso que asume el corredor es poner
todos los medios y recursos, su idoneidad y profesionalismo para el acuerdo de las partes; el
corredor inmobiliario no puede, ni debe asegurar resultados ya que estos no dependen de él
sino de sus comitentes, que a la postre deberán realizar y formalizar el compromiso que se
inicio con la intervención del Corredor.
